Una nota rápida antes de empezar: esta guía es información general, no asesoría legal ni fiscal. Confirma las tasas y exenciones vigentes con tu abogado de bienes raíces o tu compañía de títulos antes del cierre.
Si estás comprando o vendiendo una casa en los Hamptons, uno de los costos de cierre más altos que toma a la gente por sorpresa es el impuesto de transferencia. Entre el impuesto de transferencia del Estado de Nueva York, el mansion tax y el impuesto del Peconic Bay Community Preservation Fund (CPF), los números pueden acumularse rápidamente — especialmente en mercados de lujo como Southampton, East Hampton y Bridgehampton.
Ya seas comprador primerizo, inversionista o propietario experimentado en los Hamptons, entender estos impuestos antes de firmar el contrato te ayuda a presupuestar correctamente y a negociar con más inteligencia.
Aquí tienes tu guía completa 2026 de los impuestos de transferencia de bienes raíces en los Hamptons.
¿Qué Es el Impuesto de Transferencia?
El impuesto de transferencia es un impuesto que se cobra cuando cambia de manos la propiedad de un inmueble. En Nueva York y específicamente en los Hamptons, en realidad hay varios impuestos que pueden aplicar durante una transacción:
- Impuesto de Transferencia del Estado de Nueva York
- Impuesto del Peconic Bay Community Preservation Fund (CPF)
- Mansion Tax
- Impuesto de Registro de Hipoteca (si hay financiamiento)
Algunos los paga tradicionalmente el vendedor, mientras que otros normalmente los paga el comprador.
1. Impuesto de Transferencia del Estado de Nueva York
El Estado de Nueva York aplica un impuesto de transferencia a la mayoría de las transacciones de bienes raíces en todo el estado.
Tasa Actual del Impuesto de Transferencia de NY: 0.4% del precio de compra — equivalente a $2 por cada $500 de valor.
¿Quién Suele Pagarlo? Tradicionalmente, el vendedor paga el impuesto de transferencia del Estado de Nueva York, aunque esto siempre se puede negociar en el contrato.
Ejemplo: En la compra de una casa de $2,000,000, el impuesto de transferencia de NY = $8,000.
2. El Impuesto CPF de Peconic Bay (el "Impuesto de Transferencia de los Hamptons")
Este es el impuesto exclusivo del East End que sorprende a muchos compradores. El impuesto del Peconic Bay Community Preservation Fund se creó para ayudar a preservar tierras de cultivo, espacios abiertos, humedales y, ahora, vivienda comunitaria en todo el East End.
El impuesto aplica en los siguientes pueblos: Southampton, East Hampton, Shelter Island, Southold, Riverhead.
A partir del 1 de abril de 2023, el impuesto CPF aumentó del 2% al 2.5% en Southampton, East Hampton, Shelter Island y Southold para financiar iniciativas adicionales de vivienda comunitaria. Riverhead se mantuvo en 2%.
| Pueblo | Tasa CPF |
|---|---|
| Southampton | 2.5% |
| East Hampton | 2.5% |
| Shelter Island | 2.5% |
| Southold | 2.5% |
| Riverhead | 2.0% |
Exenciones del CPF
Existen exenciones parciales según el tipo de propiedad y el precio de compra.
- Southampton, East Hampton y Shelter Island — para propiedades residenciales con mejoras: los primeros $400,000 están exentos; sin exención si el precio de compra es de $2 millones o más.
- Terrenos Baldíos: los primeros $100,000 exentos en ciertos pueblos.
- Riverhead: exención de $150,000 para propiedades con mejoras; exención de $75,000 para terrenos baldíos.
Ejemplo de Cálculo del Impuesto CPF
Ejemplo 1: casa de $1,500,000 en Southampton — Precio de Compra $1,500,000, Monto Exento $400,000, Monto Gravable $1,100,000, Impuesto CPF al 2.5% = $27,500.
Ejemplo 2: casa de $3,000,000 en Southampton — como la propiedad supera los $2 millones, no aplica exención; Impuesto CPF = 2.5% de $3,000,000 = $75,000.
3. Mansion Tax
A pesar del nombre, el "mansion tax" aplica a muchas casas de los Hamptons — no solo a mansiones. En el Estado de Nueva York, el mansion tax comienza en compras de $1,000,000 o más y normalmente lo paga el comprador.
| Precio de Compra | Tasa del Mansion Tax |
|---|---|
| $1M – $1.99M | 1.00% |
| $2M – $2.99M | 1.25% |
| $3M – $4.99M | 1.50% |
| $5M – $9.99M | 2.25% |
| $10M – $14.99M | 3.25% |
| $15M – $19.99M | 3.50% |
| $20M – $24.99M | 3.75% |
| $25M o más | 3.90% |
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Ejemplo de Mansion Tax: En una casa de $5,000,000, Tasa del Mansion Tax 2.25%, Mansion Tax Total = $112,500. Esto es adicional al impuesto CPF y a otros costos de cierre.
4. Impuesto de Registro de Hipoteca
Si el comprador está financiando la propiedad, también aplica el impuesto de registro de hipoteca. En el Condado de Suffolk, el impuesto de registro de hipoteca es de aproximadamente 1.8% a 1.925% según el tamaño del préstamo y el tipo de propiedad. Este impuesto solo aplica a los montos financiados — no a las compras en efectivo.
Quién Paga Qué en los Hamptons
| Impuesto | Normalmente Pagado Por |
|---|---|
| Impuesto de Transferencia de NY | Vendedor |
| Impuesto CPF | Comprador (usualmente) |
| Mansion Tax | Comprador |
| Impuesto de Registro de Hipoteca | Comprador |
Aunque estas son asignaciones habituales, todo es negociable en un contrato de compraventa. En operaciones de lujo competitivas, compradores y vendedores a veces negocian créditos o reparten ciertos impuestos de forma distinta.
Exención del CPF para Compradores Primerizos
Algunos compradores primerizos pueden calificar para exenciones del impuesto CPF en ciertos pueblos del East End. Los requisitos generalmente incluyen:
- Límites de ingresos
- Límites de precio de compra
- Requisitos de ocupación como residencia principal
Las solicitudes normalmente deben presentarse antes del cierre.
Por Qué Estos Impuestos Importan en los Hamptons
En muchas partes del país, los impuestos de transferencia son relativamente menores. En los Hamptons, sin embargo, pueden impactar dramáticamente el efectivo que el comprador necesita para cerrar. Por ejemplo, en una compra de $4 millones en Southampton:
- Impuesto CPF $100,000
- Mansion Tax $60,000
- Impuesto de Registro de Hipoteca (si hay financiamiento) potencialmente $50,000+
- Más costos adicionales de abogado, título, seguro y registro
Por eso los compradores siempre deben solicitar una estimación completa de costos de cierre al inicio del proceso.
Reflexiones Finales
Los impuestos de transferencia de bienes raíces en los Hamptons pueden sentirse abrumadores al principio, pero entenderlos de antemano ayuda a evitar sorpresas más adelante. Ya sea que estés comprando tu primera casa en los Hamptons, invirtiendo en una propiedad de renta de verano o vendiendo una finca de lujo, saber cómo funcionan el impuesto CPF, el mansion tax y los impuestos de transferencia estatales es esencial para planear tu transacción correctamente.
Cada operación es diferente, y las reglas fiscales pueden cambiar, así que compradores y vendedores siempre deben confirmar las tasas y exenciones vigentes con su abogado de bienes raíces o su compañía de títulos antes del cierre.
Preguntas Frecuentes
¿Quién paga el impuesto CPF en los Hamptons?
El impuesto CPF normalmente lo paga el comprador, aunque todo es negociable en un contrato de compraventa.
¿Cuál es la exención del impuesto CPF?
Existen exenciones parciales según el tipo de propiedad y el precio de compra. En Southampton, East Hampton y Shelter Island, los primeros $400,000 están exentos en propiedades residenciales con mejoras, sin exención si el precio de compra es de $2 millones o más. Los terrenos baldíos tienen una exención de $100,000 en ciertos pueblos. En Riverhead, la exención para propiedades con mejoras es de $150,000 y la de terrenos baldíos es de $75,000.
¿El mansion tax aplica a casas que no son mansiones?
Sí. A pesar del nombre, el mansion tax aplica a muchas casas de los Hamptons — no solo a mansiones. En el Estado de Nueva York, el mansion tax comienza en compras de $1,000,000 o más y normalmente lo paga el comprador.
¿Quién paga el impuesto de transferencia del Estado de Nueva York?
Tradicionalmente, el vendedor paga el impuesto de transferencia del Estado de Nueva York, aunque esto siempre se puede negociar en el contrato.
Escrito por
Nathalia Valencia
Corredora Inmobiliaria Licenciada
Nathalia es corredora inmobiliaria licenciada y fundadora de Nostra Haus, una correduría boutique en Southampton. Ha pasado los últimos seis años ayudando a clientes a comprar y vender en el mercado de los Hamptons.
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